אפשר לבלום את עליית מחירי הדירות, תוך פתיחת אפיקי השקעה חדשים

בשנים האחרונות התייקרו מחירי הדירות בארץ באופן דרמטי. הביקוש נובע כמובן מכך שהאוכלוסייה גדלה, אך יחד עם זאת כמות הדירות החדשות הנוספות למשק אינה עומדת בקצב.

אין זו תוצאה רק של השנה-שנתיים האחרונות. לאורך העשור האחרון היצע הדירות בשוק אינו מדביק את הביקוש. אם בשוק המוצרים השוק פחות או יותר יציב, הרי בתחום המגורים המחירים עולים השכם והערב – וכל זאת בגלל מחסור בהיצע דירות באזורי הביקוש.

הפוליטיקאים עסוקים בלחפש "גימיקים" כדי לשכנע את הציבור שהם מצליחים לרסן את מחירי הדירות והפתרון מונח מעבר לפינה; אך כל הפטנטים, החל ממע"מ 0 לדירה ראשונה ועד מחיר מטרה לא הועילו, והמחירים ממשיכים לעלות.

גם הצעקה האחרונה, "מחיר למשתכן" הופכת ל"מחיר למזדקן" מפני שעל כמות הדירות המוקצות  בתכונית זו מתנפלים זכאים במספרים של פי עשרה יותר, כלומר פחות מ– 10% זוכים בהזדמנות לדירה בכל פרויקט, כך שסיכויו של זוג צעיר לזכות בדירה בהנחה בתכנית "מחיר למשתכן" אינם גדולים, ומבחינה סטטיסטית, הוא יזכה באופציה לדירה בעוד כמה שנים ואפילו עשור.

נתוני הלמ"ס על הכנסות והוצאות משקי הבית מראים כי לעשירונים העליונים יש כסף פנוי וכי הם מחפשים השקעות בסכומים אדירים. אם נצרף את הסכומים של ארבעת העשירונים העליונים נמצא כי בשנת 2014 כ-6.5 מיליארד ₪ חיפשו כל חודש מקום להשקעה. מכיוון  ששוק הדירות הוא השוק הנגיש לכל, והיחידי שעולה בשנים האחרונות ללא כל מפולת, יש להניח כי הסכומים הללו נשאבים אל שוק הדירות ומעלים את מחירן.

לפי ניתוח שעשה משרד האוצר נראה כי מספר העסקאות שנעשו ב-2015 מסתכם בכ-120 אלף דירות, כאשר כ-20% מהם הן דירות להשקעה. יתכן כי אם נגרע 20% מהביקוש לדירות יעצרו המחירים, ואולי אף ירדו, אבל כיצד?

המשקיעים בדירות למדו בשנים האחרונות כי מחירי הדירות עולים במתינות אבל בהתמדה, ומכיוון שתחומי ההשקעה האחרים, כמו בורסה, מטבע זר, קומודיטיס וכד' נראים היום ספקולטיביים מתמיד (ראה מחירי הנפט), הם שמים את יהבם על שוק הדירות הנותן רווח כפול – גם מעליית מחיר הנכס, וגם דיבידנד חודשי כדמי שכירות.

אם קברניטי המשק רוצים לבלום את עליית מחירי הדירות עליהם ליצור אלטרנטיבה המניחה את הדעת, גם בשמירה על ערך ההשקעה וגם בתשואה המתבטאת בדמי השכירות.

האלטרנטיבה הנגזרת ממצב השוק היום היא אגרות חוב ממשלתיות ל- 30 שנה, הצמודות למדד מחירי הדירות או מדד מחירי הבנייה, החסומות לארבע שנים לפחות ונושאות ריבית של  2.5% - 3% בשנה. כל אזרח יוכל לקנות אג"חים אלו עד כ-500,000 ₪.

האג"ח הממשלתי ישמור על ערכו של הכסף בשוק הדיור, שיעור הריבית הוא כשיעור הממוצע של ההכנסה מדמי שכירות באזורי הביקוש והחסימה לארבע שנים מעתיקה מצב בו המשקיעים בדירות לא מתכוונים למכרן בתוך ארבע שנים כדי להימנע מתשלום הוצאות מכירה גבוהות יחסית להשקעה..

בנוסף, את האג"ח ינהלו בבנק ישראל, כמו מלוות המדינה, ולא בבנקים הדורשים דמי ניהול, וכן לאפשר לכל אזרח לרכוש אג"ח עד 500,000 ₪ באופן נוח באמצעות הבנק הממשלתי – בנק הדואר.

יש להניח כי חשיפה לאפשרות השקעה זו תעביר חלק גדול מהמשקיעים לאפיק זה, ואפילו זוגות צעירים יבחרו להשקיע את חסכונותיהם העכשוויים באג"ח ולצבור עוד קצת כסף במקום לקנות דירה ולשלם משכנתה חונקת ; וזאת תוך שמירה על ערך חסכונותיהם צמוד למחירי הדירה שברבות הימים יקנו.

תנועת הון כזו, ואפילו חלקית, יכולה להאט באופן משמעותי את דהירת מחירי הדירות, ולשחרר כספים של הבנקים המופנים כיום למשכנתאות לצרכים אחרים של המשק, ואולי אפילו להוזיל את הריבית על ההלוואות.

מימון הריבית על האג"ח יתאפשר אם הממשלה תוותר על התוכניות השונות המוזילות את מחירי הקרקעות לבנייה. בחישוב גס, ניתן לומר כי הסובסידיה שמשלמת הממשלה לזוכים ב"מחיר למשתכן" נעה בין 150 – 200 אלף ₪ לדירה, ואם תמומש כוונת הממשלה לשווק בתוכנית זו כ- 100 אלף דירות, הסובסידיה הממשלתית הכוללת תעמוד על 10– 20 מיליארד ₪.

חישוב הריבית על האג"ח המוצע מראה כי אם כל המשקיעים בנדל"ן יפנו במשך שנה אחת את משאביהם לרכישת אג"ח בכמות המקסימאלית, המדינה תגייס כ- 24 מיליארד ₪  ותשלם ריבית, לכל היותר, כ- 720 מיליון ₪ בשנה. כמובן שתשלום זה הוא הרבה יותר נמוך מהסבסוד בתכנית "מחיר למשתכן", ומציעה בחובה היתכנות להורדת מחירי הדירות לרווחת חסרי הדיור, משפרי הדיור והמשק כולו.

את התכנית הנ"ל יש להתאים לתנאי השוק בתקופת הכרזתה ולווסת אותה מדי פעם בהתאם למציאות המשתנה.

מאמר דומה פורסם בגלובס 24.5.16