לידיעת שר האוצר – הכלכלה עובדת

לפני מספר חודשים פנה שר האוצר אל "המשקיעים הזוללים את מלאי הדירות של מדינת ישראל" וביקשם להשקיע את כספם באפיקים אחרים בשנים הקרובות. גם בכירים במשרד האוצר נשמעו אומרים לאחרונה כי האוצר ימשיך להילחם בקוני הדירות להשקעה, וזאת לאחר שהצעדים האחרונים, כגון ייקור מס הרכישה לבעלי דירות הרוכשים דירה נוספת, מכירת קרקעות בתוכנית מחיר למשתכן ומחיר מטרה והכרזה על תוכנית בנייה להשכרה, גם הם לא עצרו את הביקוש לדירות ואת עליית מחיריהן, ובשנת 2015 נמכרו הרבה יותר דירות מאשר בשנים הקודמות.

אם נתבונן על שוק הדירות בשני העשורים האחרונים, נבחין כי העלייה בשווי הדירות היתה גדולה יותר מכל השקעה סולידית אחרת. זאת ועוד, דירות שנקנו להשקעה, נוסף על עלית שוויין, גמלו למשקיעים גם שכ"ד חודשי נאה; ובמיוחד דירות שבפריפריה, שם שכר הדירה משקף דיבידנד של 5% - 7% בשנה, נוסף על עליית ערך הדירה.

אך יחד עם עלייתה של התשואה, גם המחסור בדירות הולך וגדל. בכל שנה מתווספות לביקוש כ-60 אלף דירות (בשל נישואין, גרושין, עלייה וכדומה), וגם לאחר כ-80 אלף התחלות הבנייה בשנת 2015, המחסור כרגע עומד על כ-120 - 150 אלף דירות, על פי נתוני משרדי הממשלה השונים.

בקיץ 2015, לאחר פנייתו של שר האוצר אל המשקיעים בנדל"ן, נוצרה בהלה בקרב שוכרי הדירות, אשר הקפיצו מצידם את מחירי השכירות בשל החשש כי צעדי האוצר יגרמו למחסור בדירות להשכרה. מחירי השכירות, הנקבעים על פי שוק חופשי, מגיבים מיד על כל שינוי ושמועה בשוק, והחשש מפני צמצום מספר הדירות להשקעה כתוצאה מפעולות עתידיות של הממשלה גרם מייד לתגובה.

גם הצעות החוק השונות בנושא השכירות מערימות קשיים. אם נכניס למשוואת הציפיות גם את הפוליטיקה, הרי שני הגושים הגדולים, ימין ושמאל, מצדדים בפתרון שתי המדינות, דבר שיביא לפינוי גדול או קטן של ישובים מיהודה ושומרון, וזה יעלה את הביקוש לדירות בתחומי הקו הירוק ולעליית מחירים נוספת.

המשקיע הישראלי הממוצע מסיק את המסקנות המתבקשות מהתמונה המתהווה בשוק, ומגיב בהתאם בהגדלת הביקושים ובהשקעת כספו לטווח הארוך בדירה שנייה, שלישית ורביעית. גם לו ירצה המשקיע להקשיב להפצרותיו של שר האוצר ולמצוא מקום בטוח להשקיע את כספו, ולא בדיור, הוא יגלה עד מהרה כי תוכניות החיסכון הבנקאיות ארוכות הטווח יתנו לו כיום ריבית אפסית; השקעה בשוק ההון המקומי נראית ספקולטיבית, והמחזורים היומיים בבורסה קטנים; והעיתונים מלאים בסיפורים על כוכבים בשוק ההון שהפכו בהינף קולמוס לנוכלים. גם פתיחת קופת פנסיה או גמל פרטית חדשה תעביר שליש מהכסף הצבור ליום הפדיון כעמלה למנהל הקופה.

אז במה להשקיע כדי להבטיח את עתידו או את עתיד הקרובים לו?

העשור האחרון מוכיח כי למרות תוכניות שונות של הממשלות והצהרות הפוליטיקאים, הציבור המשקיע מצביע ברגליים, וממשיך לנתב את כספו הפנוי בדירות לשוק נדל"ן. כאן המקום להזכיר ל קובעי המדיניות כלל בסיסי בכלכלה: כדי להוריד מחירים בשוק של קונים, צריך להגדיל את ההיצע. כל אקרובטיקה מנהלית, מילולית או פוליטית, עשויה להתנפץ על רצפת המציאות.

מאמר דומה פורסם בגלובס 6.3.16