דגשים להסכמי מימון / הלוואה

ראשית, כלווים עליכם לעמוד באמות מידה מסוימות [covenants] לאורך חיי ההלוואה, אשר הפרתן היא עילה למימוש ההלוואה ע"י הבנק, במקרה שההפרה לא תוקנה תוך פרק זמן מסוים. על פי רוב ישנה אפשרות תיקון או הזרמת כסף על-ידי הלווה. חשוב להבין שבעצם מתן ההלוואה הבנק הופך למעין שותף שלכם בפרויקט, ולכן, כשותף, הוא דורש שקיפות ביחס להתנהלות הלווה. כלומר: אין לשנות את מבנה ההחזקות בלווה ללא הסכמתו, אין להחליף דיירים בנכס מניב ללא ידיעתו או הסכמתו, חל איסור על לקיחת הלוואות נוספות ללא אישור הבנק, ובכל מקרה כל הלוואה אחרת [כדוגמת הלוואת בעלים] תהיה בדרגת קדימות נמוכה יותר להלוואת הבנק. יצוין, כי כעקרון בהסכמי הלוואה, יש לקבל מראש את אישור הבנק לא רק למקרים של הפרות אלא לכל שינוי שליטה או בעלות.

יישנם מספר יחסים פיננסיים שעל הלווה לעמוד בהם לכל אורך חיי ההלוואה ביניהם, יחס הלוואה לשווי - LTV שהוסבר במאמר הקודם, ויחסים נוספים.
- ריבית משתנה / קבועה – הקדישו מחשבה לבחירת מסלול הריבית שכן יש לכך השפעה מרחיקת לכת על גובה התשלומים החודשיים.
- תזרים מזומנים – אם ההלוואה הנלקחת היא עבור נכס מניב תזרים המזומנים החודשי / שנתי ישמש כבטחון וממנו יגזרו תשלומי ההלוואה. מתוקף החשיפה לשינויים בשווקים הגלובליים, ניתן לגדר ולהגן על תשלומי הריבית על ידי שימוש במכשירים פיננסיים, כגון: SWAP, CAP, Collar.
- תקופת ההלוואה מול משך תקופות השכירות על הנכס – אם תקופת ההלוואה קצרה יותר ממשך הסכם השכירות על הנכס, אזי לבנק יש בטחון בהסכם השכירות. אולם, אם תקופת ההלוואה ארוכה יותר מתקופת הסכם השכירות, המשמעות היא שהסיכון של הבנק עולה וזה יבוא לידי ביטוי בריבית ובעלות ההלוואה הכוללת עבור הלווה.
- אפשרויות פירעון ההלוואה: כחלק מן המשא-ומתן עם הבנק הלווה תוכלו להגיע לתנאי תשלום שונים, כגון: החזר חודשי של קרן+ריבית על ההלוואה, החזר הריבית בלבד והלוואת בלון המוחזרת מרביתה או כולה בסוף תקופת ההלוואה. סוג כזה של החזר הלוואה לרוב מקובל כאשר מדובר למשל בהלוואת בניה ואין תזרים מזומנים או הכנסה שוטפת.
הבנק המממן קובע קנסות – commitment fee, penalty fee – למקרה שלבסוף לא נלקחה ההלוואה או שלא נמשכה במלואה. כמו כן ישנו קנס על פירעון מוקדם [early epayment]. לכן, במהלך המו"מ עם הבנק, חשוב לדון ולהתמקח על קנסות אלה בכדי לאפשר לכם חופש רב יותר במועדי פירעון ההלוואה. לדוגמא, באפשרותכם לבקש הוספת סעיף שיציין כי הבנק יוכל להתנגד לפירעון מוקדם של ההלוואה רק מטעמים סבירים, או לוודא שתינתן, במהלך התקופה, נקודת יציאה ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם.

• כאשר יש ריבוי צדדים בעיסקה יש לעיתים צורך במינוי נאמן כדי לשמור על הזכויות המשפטיות של כל המעורבים בעיסקה. לעיתים הבנק המממן הוא זה המכתיב את זהות הנאמן ואז, כל הצדדים חותמים על הסכם נאמנות עם הנאמן ומפקידים בידיו את המסמכים והכספים הנדרשים על פי הסכם הרכישה וכן את כל המסמכים הדרושים כתנאי מקדמי למשיכת ההלוואה.
בין היתר יופקדו אצל הנאמן המסמכים הבאים: מסמכי העברת מניות / בעלות בנכס; סכומי כסף שונים; אישורים למיניהם באשר לנכס / לחברות, הסכמה לרשימת הערת אזהרה לטובת הבנק, משכנתא בדרגה שניה [אם קיים מימון על הנכס אזי עם התשלום למוכר המשכנתא הראשונה נפרעת והמשכנתא בדרגה שניה הופכת לדרגה ראשונה], אישורי ביטוח למיניהם ומסמכי הסבתם לטובת הבנק המממן.

• כפי שציינתי במאמרי הקודם, העדיפו שההלוואה תהיה מסוג הלוואה בלתי חוזרת [non-recourse] – שאינה מקובלת במדינת ישראל, אולם נפוצה יותר באירופה ובארה"ב. אולם, זכרו שהחלטת הבנק על סוג ההלוואה הינה נגזרת של מידת הסיכון הכרוכה בהלוואה לדעתו, גובה היקף המימון והבטחונות, סוג הלווה וההכרות עימו.

• חשוב לדעת כי מבחינה משפטית, הדין החל על הסכמי הלוואה הוא על פי רוב הדין המקומי.

לסיכום, מומלץ לשקול את האפשרות לפנות לבנקים בחו"ל לקבלת מימון, במיוחד בעסקאות של קניית נכסים בחו"ל, מה גם שעל פי רוב הלוואה כזו עשויה להיות הלוואה בלתי חוזרת. גם במקרים אחרים, פתיחת התחרות לבנקים מחו"ל יכולה לשפר באופן משמעותי מאוד את תנאי ההלוואה שתקחו. הבאתי כאן את הדגשים העיקריים עליהם מומלץ לשים את הלב לקראת לקיחת הלוואה מבנק בחו"ל אולם קצרה היריעה מלהכניס לכל הנקודות בתהליך מורכב זה .
במקרה של ספקות ושאלות אני ממליצה להתייעץ עם איש מקצוע בעל ידע ונסיון שמכיר את התנהלות הבנקים ויכול לחסוך לכם סכומי כסף משמעותיים באמצעות ניהול מקצועי של המו"מ מול הבנקים.

* * *

עו"ד גליה נתן-אפשטיין (www.natan-law.com), עוסקת בתחום המשפט המסחרי הבינלאומי ומתמחה בעסקאות בינלאומיות. חברה באגוד לשכות המסחר ובלשכת המסחר הבינלאומית בפריז(ICC) וכן חברה בוועדה הבינלאומית לדין מסחרי של ה-ICC
משמשת כיועצת של המכון הישראלי ליצוא ולשיתוף פעולה בין-לאומי. 
כל המידע המוצג במאמר הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחברת אינה נושאת באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.